各乡镇人民政府，区政府有关部门，石家庄经济技术开发区、藁城经济开发区管委会：

《石家庄市藁城区城中村改造实施意见》已经区政府常务会议研究通过，现予以印发，请认真抓好贯彻落实。

石家庄市藁城区人民政府

2019年1月8日

石家庄市藁城区城中村改造实施意见

为进一步推进和规范城中村改造工作，提高城市规划建设和管理水平，根据《石家庄市人民政府关于进一步规范土地市场秩序的意见》（石政发〔2016〕21号）、《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》（石政发〔2017〕37号）、《石家庄市人民政府关于加快推进主城区城市棚户区改造工作的意见》（石政规〔2018〕8号）、《石家庄市人民政府关于城中村改造用地的实施意见》（石政函〔2018〕43号）、《石家庄市藁城区人民政府关于加强土地储备工作的实施意见》（藁政发〔2018〕4号）等文件精神，结合我区实际，制定本意见。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照新型城镇化发展要求，以改善群众居住环境和城市面貌为出发点和落脚点，按照土地开发一、二级市场分离的模式，稳步推进实施城中村改造。

二、基本原则

（一）政府主导，市场运作。城中村改造要充分发挥政府的组织引导和统筹协调作用，在政策和资金方面给予积极支持，禁止村集体与开发企业私自签订改造协议。建立市场化运作机制，充分调动企业积极性。

（二）统一规划，连片改造。坚持规划先行，将城中村改造与城市总体规划、土地利用规划紧密衔接，整街区统一规划设计，逐年连片改造。

（三）安置先行，完善配套。将安置房建设作为城中村改造的重点，安置房建设未开工的，不得进行相应的商品房开发建设。安置小区的公建配套和市政基础设施要与安置房同步规划、同步建设、同步交付使用。

（四）以人为本，发展共享。充分尊重群众意愿，广泛征求群众意见，积极引导群众支持参与改造工作，统筹解决好城中村村民的补偿安置、社会保障等问题，共享城市发展成果。

三、改造方式

根据城市现状，综合考虑规划条件、建造年代、布局形态、经济价值、技术方案等因素，城中村改造分为“整案制”改造和“区域型”改造两种模式。

（一）“整案制”改造模式。该模式须以村民转为居民、农村集体土地转为国有土地、村委会转为居委会、村办企业转为股份制企业“四个转变”为基础，且土地征收前需足额交纳“社会保险费”。全村统筹分期分类处置土地，以地为先，先行测算，合理确定城中村改造范围、村集体经济组织留用地范围及交所在镇区管理土地范围，改造方案逐级批准实施。

（二）“区域型”改造模式。该模式指的是不具备实施“整案制”改造的城中村，可实施区域改造，改造范围为城市建成区范围内（含石家庄经济技术开发区）的所有城中村，其改造的规划用地范围为现状旧村址（包括宅基地和村公益地等）。经区城中村改造工作领导小组办公室批准，由所在镇区主导，村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，经区城中村改造工作领导小组批准后，列入区城中村改造计划、做地计划和土地储备计划。经区政府批准后，由区建投公司或社会资本合作主体负责实施。

四、改造程序

（一）村委会申请

拟改造的城中村，由村委会牵头进行情况摸底和民意调查后，制定初步改造方案，征求村民会议三分之二以上成员同意后，召开村民代表大会，三分之二以上村民代表同意后，提交申请材料，并上报所在镇区预审。提出城中村改造申请时提交以下材料：

1．城中村改造申请表。

2．初步改造方案，包括项目定位、初步投资测算等。

3．村民代表或全体村民大会会议记录。

4．其他要求提供的资料。

5．村委会申请社会资本合作主体相关资料。

（二）镇（区）预审

所在镇区接到申请后，对上报材料进行初审，并配合村委会向区自然资源和规划局申请进行勘测定界和土地调查，出具选址意见和红线图，对改造方案作进一步完善后，上报区城中村改造工作领导小组办公室。

（三）政府审核

区城中村改造工作领导小组办公室接到申请后，组织自然资源和规划局、财政局、住建局、公安局等成员单位对申请材料进行审核，准确无误之后报区城中村改造工作领导小组批准后列入当年城中村改造计划。

（四）选择改造实施主体

城中村改造做地项目，可由区建投公司单独实施，也可以引入社会资本合作实施。城中村集体经济组织可选择城中村改造社会资本合作主体对象，需经区政府批准，区政府有否决权。经批准的社会资本合作主体必须将至少1亿元的征收补偿安置成本资金一次性打入所在镇区、村委会、实施主体三方共管账户（具体资金数额根据项目实际投入情况，在不低于1亿元基础上，可由所在镇区、村委会、实施主体三方共同商定），专款专用，作为村民地上附着物补偿、临时安置、安置房建设等方面的前期投入，并保持持续注入资金的能力，保障房屋征收和回迁安置房建设。

（五）制定实施方案

所在镇区组织村委会和改造实施主体编制实施方案，包括安置补偿方案、安置房建设方案、基础设施配套方案、资金使用计划等内容。所在镇区对实施方案进行预审后，村委会按照规定公示安置补偿方案，完善后报区城中村改造工作领导小组审批备案。区城中村改造工作领导小组可根据项目的具体情况，要求完善方案或者补充其他材料。

（六）办理前期手续

实施主体持城中村改造计划批复文件，到有关部门办理拆迁和建设安置房前期手续。区自然资源和规划局出具用地审查、规划意见，并明确安置房地块、建设规模和安置房供地方式；区行政审批局办理项目立项核准。

城中村集体土地依法办理土地转用征收审批手续和建设用地审批手续后，方可实施改造，严禁未批先拆、未批先建。开发建设安置房按要求办理土地、规划、施工等许可手续。

（七）方案实施

实施主体按批准方案实施，所在镇区成立领导小组，区城中村改造工作领导小组办公室配合，负责督导和统一协调，确保按时完成改造任务。达到安置房交付标准后，由区城中村改造工作领导小组办公室组织有关单位进行验收。

区自然资源和规划局根据相关法律法规，按照法定程序办理土地供应手续。在土地出让后，区财政局向实施主体拨付做地成本。社会资本合作主体出资实施的做地项目，并参与土地竞买的，如未竞得土地，按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利润，如竞得土地，不再给予做地利润。

五、安置补偿政策

城中村改造应充分尊重村民意愿，坚持实物安置和货币补偿相结合，以实物安置为主。

（一）实物安置。坚持安置房建设先行原则，由改造实施主体出资提前建设，尽量减少村民过渡期。每户标准宅基地总回迁建筑面积原则上不超过300平方米。安置房的公建配套和市政基础设施要严格按照功能全、质量高的要求，有效利用空间，有效满足基本居住功能，做到同步规划建设、同步交付使用。

（二）货币补偿。根据安置补偿方案，确定货币补偿价格。

六、政策扶持措施

（一）对符合条件的城中村改造项目可纳入棚户区改造计划。根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）和《财政部国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税问题的通知》（财税〔2013〕65号）有关规定，落实安置房税收优惠政策。

（二）城中村改造不再配建公共租赁住房。城中村改造安置房，一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金。电力、通信、市政公用事业等企业要对城中村改造给予支持，减免入网、管网增容等经营性收费。其中，供水、供气、供热、通信等相关企业根据城中村改造拆迁安置情况，对安置房小区外的配套部分，在现有设施覆盖范围内的由企业出资配套建设并保证正常使用；小区内的配套部分，所涉及收费按普通住宅小区收费标准的70%收取。供电部分，小区外的供电设施由电力公司出资配套建设并保证正常使用；小区内的供电设施由改造实施单位自行建设，确需委托电力公司建设的，按照普通住宅小区的整体收费标准70%收取。除此之外，安置房小区内外设施不再缴纳其他费用。

（三）城中村改造安置房用地，区自然资源和规划局纳入土地供应计划优先安排，做到应保尽保。继续执行对原以划拨方式供地的安置房上市流通补缴1%出让金规定，补缴后允许上市交易。

（四）按照现行城中村改造补偿标准，在现状旧村址范围内开发建设不能达到资金平衡的，由所在镇区按“占补平衡”原则向区城中村改造工作领导小组申请村外土地用于城中村改造（原则上只限于使用本村自有土地）。

“占补平衡”原则。在城中村改造过程中，规划的城市绿地、市政道路和居住区级以上公益性设施用地占用的现状旧村址面积，以自然资源和规划局核定的数字为准，按照“占一补一”的原则，用村外等面积土地（规划的商业居住实用地）予以补齐（优先使用村集体建设用地，并按规划要求同期落实代征代拆的道路、绿地及公建配套用地），纳入城中村改造范围，享受城中村改造政策。

（五）简化行政审批流程，提高审批效率，将城中村改造项目涉及的项目核准、规划、用地、建设等审批手续全部纳入绿色通道，优化审批流程，对符合审批条件、手续齐全的，限时办结。

七、保障措施

（一）加强组织保障。成立区城中村改造工作领导小组，统筹城中村改造工作，对城中村改造工作的重大事项做出决策部署。各成员单位主要负责同志要亲自抓、分管负责同志具体负责，严格落实城中村改造政策，规范改造程序，依法合规开展工作。

（二）强化部门职责。各成员单位要各负其责，密切配合，做好城中村改造涉及的审批、监管等工作，确保城中村改造工作顺利推进。

1．区住建局负责编制区城中村改造整体规划和年度计划，作为我区城中村改造工作的依据，负责汇总、统计、上报全区目标任务完成情况和年度考核工作，并对城中村改造项目进行政策指导；负责落实区政府对城中村改造重大事项的研究、决策和综合协调工作。

2．区自然资源和规划局负责城中村改造项目中地籍测量、出具用地意见，以及土地收储和出让工作；负责拟定城中村改造项目的规划要点，并配合做好规划方案的审批工作。

3．区行政审批局负责依法办理城中村改造项目的相关审批手续。

4．区财政局负责纳入棚户区改造的城中村项目财政补助资金的拨付，对城中村改造项目的资金使用情况进行监督；在土地出让后，及时向实施主体拨付改造成本。

5．相关镇区是本辖区城中村改造项目的责任主体，要成立城中村改造工作领导小组，由党政一把手任组长，具体项目明确责任人，强化工作领导。负责城中村改造项目的村委会民主决策、方案编制、选择改造实施主体、拆迁补偿、信访稳定等工作，并配合做好储备土地在交付竞得人前的管护工作。

（三）做好群众工作。在政府补偿和回迁安置等方面，要充分征求群众意见，严格履行程序，耐心细致做好群众工作，积极化解矛盾纠纷，及早发现和解决问题，形成正确的舆论导向和氛围，确保城中村改造工作有序稳定推进。

八、其他事项

本意见自发布之日起实施，有效期3年。此前，我区出台的有关政策、规定与本意见不一致的以本意见为准。对已列入城中村改造计划，经区政府批准，按城中村改造历史遗留问题处理的项目，原则上继续按原政策执行。

附件：1.石家庄市藁城区城中村改造工作领导小组成员名单

2.石家庄市藁城区城中村改造安置补偿办法

3.石家庄市藁城区城中村改造流程图

4.石家庄市藁城区城中村改造项目申请表附件1

石家庄市藁城区城中村改造工作领导小组

成员名单

组  长：袁丽华  区政府区长

副组长：张群书  区委常委、石家庄经济技术开发区管委会副主任

        王建峰  区委常委、区政府常务副区长

韩建辉  区政府副区长

成  员：章海东  石家庄经济技术开发区管委会副主任

彭庆江  区发改局局长

徐雪海  区住建局局长

        李  辉  区财政局局长

陶书章  区自然资源和规划局党组书记

白荣业  区自然资源和规划局局长

        曹凤岐  区市场监督管理局党组书记

        张建和  区行政审批局局长

崔建平  区教育局局长

赵风江  区税务局局长

黄栓利  区水利局局长

李雪岭  区卫生健康局局长

江崇磊  区民政局局长

孙红亮  区社保中心主任

王利国  区城管综合执法大队大队长

刘  克  区供电公司总经理

        吉永亮  廉州镇镇长

        张占青  区财政局副局长、建投公司董事长

李永强  区住建局副局长

曹建立  区公安局党委副书记

领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，办公室主任由区住建局局长徐雪海兼任，负责研究制定政策、具体事项操作规定、改造项目谋划、审核把关、协调调度等工作。

附件2

石家庄市藁城区城中村改造安置补偿办法

第一条  为加强城中村改造安置补偿管理，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规规定，结合实际情况，制定本办法。

第二条  安置人口的确定

安置人口的确定以实施主体制定的征迁签约截止期内，改造区域在册户口人员为准。

下列非在册人员，可以计入安置人口：原有正式户口的现役军人（军官除外）；按规定户口迁往大、中专学校所在地的在校学生；原有正式户口，现正在服刑的。

下列在册人员不计入安置人口：挂靠在本村的外来人员；已作为安置人员参加过其他区块的城中村改造房屋征收和安置。

第三条  安置方案内容

拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议，确定补偿安置方式和标准。

实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。实行实物安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。

第四条  安置补偿方案公开

实施主体制定安置补偿方案后，需由村委会牵头召开村民会议或村民代表大会讨论通过，在改造范围内公示不少于20个工作日。实施主体需根据村民反馈意见修改方案，并公示不少于10个工作日。被征收多数人认为方案不符合规定的，应举行听证会，根据征求意见和听证会结果进行修改，并公示不少于5个工作日。

第五条  拆迁程序

1．安置补偿方案经区城中村改造工作领导小组批准后，实施主体与被征收户签订安置补偿协议、房屋拆除移交协议和安置协议。

2．实施主体对移交后的房屋集中进行拆除和垃圾清运。对拒不履行拆迁协议，又不在法定期限内申请行政复议或行政诉讼的，申请法院依法强制拆除。被拆迁户在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的，可以给予提前搬迁奖励费，奖励上限为3万元，超过期限的不予奖励。

第六条  安置房选房顺序

选择实物安置的被征收户在签订《房屋征收补偿安置协议》后，按照先签协议先交钥匙先选房，确定安置房选房顺序。

第七条  违法建筑

改造范围内未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

第八条  申请暂停办理

实施主体取得城中村改造批准文件后，可以向区城中村改造工作领导小组办公室申请在改造范围内暂停办理下列事项：

1．新批宅基地和其他建设用地；

2．审批新建、改建、扩建房屋；

3．办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；

4．核发工商营业执照；

5．房屋、土地租赁；

6．改变房屋、土地用途。

区城中村改造工作领导小组办公室核准实施主体的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在改造范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。实施主体确需延长暂停期限的，报经区城中村改造工作领导小组办公室批准，延长的期限不超过半年。暂停期限内，擅自办理本条所列事项的，房屋拆迁时不予认定。

第九条  本办法由石家庄市藁城区城中村改造工作领导小组办公室负责解释。

第十条  本办法自公布之日起施行。附件3

石家庄市藁城区城中村改造流程图

附件4

石家庄市藁城区城中村改造项目申请表

申请村：                                           申请时间：           

村基本情况	地址
	人数		占地面积		户数
	建设用地		农用地		未利用地
拟改造 范围内 基本情况	总面积		涉及人数		涉及户数
	住宅总数		占地面积		建筑面积
	工业总数		占地面积		建筑面积
	商业总数		占地面积		建筑面积
	农田面积		基本农田面积		道路用地面积
	幼儿园		学校		养老院
	供热站		污水处理厂		医院
	其他需特殊说明的情况
村申请改造 意见	年   月   日
镇(区)预审 意见	年   月   日
区城中村改造工作领导小组意见	年   月   日

注：初步改造方案和村民代表或全体村民大会会议记录另附。

 

石家庄市藁城区人民政府办公室             2019年1月8日印发